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理性面對地產沉浮

2020-01-19 02:38:28来源:励志吧0次阅读

“地产开发指望像前几年那样一两年翻一番的增长速度是不正常、不可持续的,我们认为公司地产销售能有15%的增速就是健康状态”——孟庆禹

近日公告了今年前5个月经营,前5月地产销售额达到4 9亿,同比增长14.6%,销售面积同比增长17.1%;建筑业务累计新签合同额约 664亿元,同比增长26%

中国建筑是怎样在地产低迷的行业背景下取得良好的增长公司在并购扩张方面有哪些举措公司未来土地储备方面有什么计划公司在保障房方面获得的订单情况如何針對上述問題,證券時報對中國建筑董秘孟慶禹進行了專訪

证券时报:是什么让中国建筑在地产行业低迷的背景下取得了良好的增长

孟庆禹:社会上关于地产低迷的说法,主要是指今年地产的销售额和销售面积增幅近几个月来呈现负增长这主要原因是去年同时期销售基数太高了今年5月份全国商品房销售169 2亿,是否为合理数字,并没有人研究,只是这个数据同比降了9.1%,大家就认为是低迷了

中国建筑也是这样,今年前5个月行业统计一直是销售同比下降,而公司却有15%以上的增幅,社会上就认为公司表现良好实际上如果按增速看,公司2011年地产销售平均增速在50%左右,比照今年15%增幅,现在也是低迷状态一家公司的销售同比增幅在什么比例是正常状态地产开发指望像前几年那样一两年翻一番的增长速度是不正常、不可持续的,我们认为公司地产销售能有15%的增速就是健康状态

我不认为由于宏观调控,地产就处于一个坏时期,只是地产商日子不如过去那样好过,谁也不可能让那样的日子一直不变今年这几个月销售同比下降,反映出市场处于一个僵持状态,既非需求不够,也不是供给不足,主要是买卖双方对市场价格的预期不吻合实践也证明,只要开发商降价到位,就会掀起一场抢购潮

简而言之,中国建筑地产业务这几个月销售不错,只能说明我们的产品有品质保障,项目区位、规划和设计有优势,价格更合理一些,销售速度就更快一些

证券时报:你对国家宏观调控政策走势怎么看,是“见顶放松”了吗

孟庆禹:对于2012年宏观调控政策走势,部门已经无数次重申过,“不动摇”说得较多、分量也够重了公司并不会寄望于调控政策变化,更不会跟着炒作走,而是将着眼点放在内部提升、品质提高和竞争实力增强等方面,只要公司产品的性价比被人们接受,就有市场空间

我认为,今年宏观调控的主要基调应是保持房地产市场的相对平稳房地产市场不会出现大幅滑落,中央一系列政策微调,特别是对于首次置业的保护,都体现了保持房地产市场平稳的目的但同时要注意到,本轮调控的目的和中央的决心,不会允许市场再次出现报复性反弹,因此如果市场出现明显的上涨迹象,不排除政策微调会向收紧的方向进行

总之,经历多轮房地产调控,中央已经可以适时运用各种政策工具和信号,在保增长的前提下实现房地产调控目标

证券时报:当前由于资金的问题,中小房企被并购的现象时有发生,中国建筑在并购扩张方面有哪些举措

孟庆禹:伴随着宏观调控政策不放松,市场中小房企被并购是一种趋势,特别是单体项目的转手出售,发生的情形会更多一些如果条件适宜,我们也会使用重组收购的方式,目前看公司外部重组收购的动作不会太大主要原因在于:一是公司自身土地储备能够支持内生性成长;二是公司资金充足,也是有限度的,收购是需要大量资金的交易;三是,“品质保障”是公司长期秉持的经营理念,收购行为必须确保产品的品质

由于资金短缺,2011年 月以来以土地项目宗地并购为目的的交易宗数上升明显,但单笔交易的金额相当有限;在现阶段,还很难系统地评估大规模的行业并购机会已经突显,结构性的并购机会肯定会出现,包括进入新市场,搭建新融资平台,获取优质地价的项目等

证券时报:中国建筑1~5月份新增土地储备 57万平方米,公司如何看待土地市场的发展未来土地储备方面有什么计划政策宽松了会不会借机再大量增加土地储备

孟庆禹:总的来看,今年公司土地增加速度要低于去年,2011年公司新增土地储备超2000万平方米,今年可能会减少很多,但也不会太低决定土地增幅的因素有两个:一是今年能消化用地多少;二是今年销售额,回收资金多少应再投入买地公司在这两方面控制有度今年1~5月份销售面积为 29万平方米,对应增加土地 57万平方米,1~5月份销售额4 9亿元,对应购地费用70亿左右,经营运行较合理

公司在调控趋紧时没有停止增加土地储备,也不会在政策宽松时大举买地是否买地,买多少地不是跟着政策跑,而是根据公司业务需要决定,看销售速度、看现金回流速度

证券时报:中海地产品牌在地产业首屈一指,中建地产也逐渐崭露头角,这两个品牌各有什么优势

孟庆禹:中海地产和中建地产,两个品牌价值都很高,中国建筑在地产业务上实施的是双品牌战略由于中海地产规模大、历史长,社会上对“中海地产”了解更多一些中建地产是公司2009年上市后才起步,社会上了解会有一个过程从公司内部看,两个品牌各有优势中海地产的竞争优势侧重于企业管控,能够看得到的是成本控制能力,企业不发展到一定程度不易做得到中建地产的竞争优势侧重于弹性,表现明显的是与公司传统建筑企业的协同效果,这一优势是中建地产与生俱来的,也是中建地产的立足之本,同样是很难模仿的

证券时报:中国建筑去年完成保障房项目 00万平方米,随着保障房建设的加速,公司未来可能获得更多订单,预计今年能完成多少万平方米

孟庆禹:公司2011年承担保障房建设面积约2000万平方米,2012年会有所增加,在施面积超过2000万平方米一般保障房工期按2年考虑,2012年预计公司能完成1000万平方米,当然公司还会拿到更多的保障房订单,确保总体上公司保障房市场份额不低于 %

2010~2012年5月中国建筑地产累计销售及土地储备情况

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